Für viele, die eine Stelle in München annehmen, ist die möblierte Wohnung auf Zeit der praktikabelste erste Schritt. Sie löst ein echtes Problem: Aus der Ferne eine dauerhafte Wohnung zu finden, ist in dieser Stadt schwer; aus der Stadt heraus zu suchen, ist deutlich leichter. Drei bis sechs Monate Übergang kaufen genau diesen Vorteil.
Der Preis dafür ist höher als eine reguläre Miete – und er besteht nicht nur aus Geld. Bei dieser Wohnform entfällt ein großer Teil des Mieterschutzes, und zwar legal. Wer das weiß, kann damit umgehen. Wer es nicht weiß, wundert sich später.
Warum der Mieterschutz hier oft nicht greift
Das Bürgerliche Gesetzbuch nimmt Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, von einer Reihe von Schutzvorschriften aus (§ 549 Absatz 2 BGB). Betroffen sind unter anderem der Kündigungsschutz, die Regeln über Mieterhöhungen und die Mietpreisbremse. Das ist der Grund, warum möblierte Kurzzeitwohnungen in München zu Preisen angeboten werden, die bei einem regulären Mietvertrag unzulässig wären.
Wichtig ist: Es genügt nicht, dass im Vertrag "vorübergehender Gebrauch" steht. Der kurzzeitige Zweck muss tatsächlich vorliegen – etwa ein befristetes Projekt, eine Montage, ein Studienaufenthalt oder eben eine Übergangszeit nach einem Umzug. Wer in derselben Wohnung Jahre verbringt und seinen Lebensmittelpunkt dort hat, ist im Zweifel kein vorübergehender Nutzer, und die Ausnahme greift nicht mehr. Das ist im Streitfall aber eine Frage für ein Gericht und keine, die Ihnen kurzfristig hilft.
Eine zweite Konstruktion begegnet Ihnen bei Boardinghäusern und Serviced Apartments: Dort wird häufig gar kein Mietvertrag geschlossen, sondern ein Beherbergungsvertrag mit Dienstleistungen wie Reinigung und Wäsche. Dann gilt Mietrecht von vornherein nicht, sondern das, was im Vertrag steht. Lesen Sie ihn deshalb wirklich.
Wann eine Befristung überhaupt wirksam ist
Bei einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag ist eine Befristung nur unter engen Voraussetzungen möglich. § 575 BGB verlangt, dass der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen der zulässigen Gründe mitteilt: Eigenbedarf nach Ablauf, geplanter Abriss oder wesentlicher Umbau, oder die Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Fehlt diese Mitteilung oder ist der Grund nicht zulässig, gilt der Vertrag als unbefristet.
Das ist gelegentlich ein Vorteil für Sie – aber verlassen Sie sich nicht darauf. Bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch gilt § 575 nicht, und genau als solcher wird die möblierte Kurzzeitwohnung angeboten.
Umgekehrt gilt: Ein Vertrag mit fester Laufzeit bindet auch Sie. Eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit in der Regel ausgeschlossen. Wenn Sie nach zwei Monaten die dauerhafte Wohnung finden, zahlen Sie unter Umständen den Rest der Laufzeit weiter. Achten Sie deshalb auf eine Kündigungsmöglichkeit oder eine Nachmieterklausel – das ist der wichtigste Verhandlungspunkt überhaupt.
Die Meldefrage
Ohne Anmeldung bei der Meldebehörde bekommen Sie in München wenig geregelt. Voraussetzung dafür ist eine Wohnungsgeberbestätigung, und manche Anbieter stellen sie bei kurzzeitiger Vermietung nicht aus.
Klären Sie das vor der Zusage und schriftlich. Eine Unterkunft, an der Sie sich nicht anmelden können, ist nur dann brauchbar, wenn Sie Ihren bisherigen Wohnsitz behalten – dann greift die Regel des Bundesmeldegesetzes, nach der eine zusätzliche Wohnung erst nach sechs Monaten anzumelden ist. Wer den alten Wohnsitz aufgibt, hat diese Möglichkeit nicht. Die Einzelheiten stehen in Anmelden in München.
Eine Nebenwirkung: Wer sich in München mit Nebenwohnung anmeldet, löst die Zweitwohnungsteuer aus. Wer sich mit Hauptwohnung anmeldet, nicht – kann dafür aber am bisherigen Ort steuerlich und melderechtlich Konsequenzen haben. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie im Bürgerbüro spontan entscheiden.
Was in den Vertrag gehört
Eine Inventarliste. Bei möbliertem Wohnraum ist das der wichtigste Anhang. Halten Sie im Übergabeprotokoll jeden vorhandenen Gegenstand und jeden vorhandenen Schaden fest, mit Fotos und Datum. Ohne diese Liste ist bei der Rückgabe jede Diskussion offen, und die Kaution ist der Einsatz.
Klarheit über die Nebenkosten. "Alles inklusive" ist bei möblierten Angeboten üblich, aber nicht selbstverständlich. Lassen Sie sich schriftlich geben, was enthalten ist: Heizung, Strom, Wasser, Internet, Rundfunkbeitrag, Reinigung. Strom ist der Posten, der am häufigsten nachträglich auftaucht.
Die Kaution. Auch hier gilt die Obergrenze von drei Nettokaltmieten und die Möglichkeit, in drei Raten zu zahlen. Eine Forderung nach mehr ist unwirksam.
Der Möblierungszuschlag. Für seine Berechnung gibt es keine gesetzlich festgelegte Regel. Er ist Verhandlungssache – und bei einer Wohnung, die mit gebrauchten Möbeln ausgestattet ist, ein legitimer Verhandlungspunkt.
Die Kündigungsfrist. Siehe oben. Verhandeln Sie hier zuerst, nicht beim Preis.
Woran Sie ein unseriöses Angebot erkennen
Die Masche ist seit Jahren dieselbe und funktioniert weiter, weil Suchende unter Zeitdruck stehen: Ein besonders günstiges Angebot, ein Eigentümer angeblich im Ausland, ein Schlüssel per Post, eine Kaution im Voraus. Zahlen Sie niemals Geld, bevor Sie die Wohnung betreten und eine Person getroffen haben, die sie Ihnen zeigt. Wenn Sie es nicht selbst können, lassen Sie jemanden hingehen.
Ein zweites Risiko ist spezifisch für München: Die Stadt beschränkt die Zweckentfremdung von Wohnraum, also die dauerhafte Nutzung als Ferien- oder Kurzzeitunterkunft ohne Genehmigung. Ein Angebot, das dagegen verstößt, kann von der Stadt untersagt werden – und dann stehen Sie mit kurzer Frist auf der Straße. Fragen Sie ruhig nach, auf welcher Grundlage vermietet wird.
Die Kostenseite
Rechnen Sie damit, dass eine möblierte Wohnung auf Zeit je Quadratmeter deutlich teurer ist als eine unbefristete. Dem stehen echte Ersparnisse gegenüber: keine Einrichtung, kein Umzug für die Zwischenstation, keine Kaution über Jahre gebunden, keine Renovierung beim Auszug. Wer nur drei Monate bleibt, fährt damit oft besser als mit einem hastig unterschriebenen Dauermietvertrag in der falschen Gegend.
Steuerlich kann die Übergangswohnung in die doppelte Haushaltsführung fallen, wenn Sie am bisherigen Ort weiterhin einen eigenen Hausstand unterhalten und sich an dessen Kosten beteiligen. Die Unterkunftskosten am Beschäftigungsort sind dann bis 1.000 Euro im Monat abziehbar – ein Betrag, der in München schnell ausgeschöpft ist. Bewahren Sie deshalb alle Belege auf, auch die für die ersten Wochen.
Und fragen Sie Ihren Arbeitgeber. Größere Münchner Unternehmen haben zum Teil Kontingente in Boardinghäusern oder zahlen für eine Übergangszeit einen Zuschuss. Das steht in keiner Anzeige, wird aber erfahrungsgemäß gewährt, wenn man danach fragt – und es gehört zu den Punkten, die man vor der Unterschrift klärt und nicht danach.
Wenden Sie das direkt an: Im Stellenmarkt stehen die offenen Stellen aus München, und zu jedem Beruf finden Sie die Aufgaben und die üblichen Gehälter daneben.